限購政策VS解除購房合同

京云律師事務(wù)所

2019-10-15 13:31:53

【摘要】中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)前言由于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年某些熱點(diǎn)城市的房價節(jié)節(jié)高漲，從而衍生出很多社會問題。這其中高價購房者希望房價能夠繼續(xù)上漲，以求資產(chǎn)升值;仍然沒有入市者希

中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)前言
由于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年某些熱點(diǎn)城市的房價節(jié)節(jié)高漲，從而衍生出很多社會問題。這其中高價購房者希望房價能夠繼續(xù)上漲，以求資產(chǎn)升值;仍然沒有入市者希望房價盡快回落;炒房者更希望樓市保持火熱，以期全身而退。可謂是有人歡喜有人憂。樓市的火爆必然引起經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生，但是嚴(yán)格抑制房價就會導(dǎo)致其他的社會問題，所以為了解決此種困境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，政府就出臺了限購政策。而限購政策的出臺，對部分購房者造成的嚴(yán)重的影響，甚至?xí)?dǎo)致房子不能購得。那么在這種情況下，會不會導(dǎo)致之前簽訂的房屋買賣合同無效？

最近接到一起這樣的案子
2017年2月約定簽訂的購房協(xié)議購買的二手房，交了百分之五十的首付，約定房本下來之后再支付剩余尾款。但是2個月后該地出了限購政策。買方因此沒有了購房資格，今年賣方給對方辦理過戶時被買方拒絕，并以情勢變更為由起訴至法院要求確認(rèn)與房購房合同無效。

何為情勢變更？
情勢變更原則，是指合同有效成立后，因發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，而使合同的基礎(chǔ)動搖或者喪失，若繼續(xù)維持合同會顯失公平，因此允許當(dāng)事人變更合同內(nèi)容或解除合同的原則。也就是說在合同成立還未完成的過程中，發(fā)生了某種情勢上的變化，以至于不嗯呢該繼續(xù)履行合同或者履行合同對一方來說顯示公平。所以可以向法院申請合同無效或者解除合同。其實(shí)我國法律本沒有情勢變更原則，但是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條的規(guī)定，情勢變更主要由以下幾點(diǎn)：1發(fā)生在合同成立之后，2客觀情況發(fā)生了變化，3這種變化是合同當(dāng)事人無法預(yù)見的，4這種變化不屬于法律規(guī)定的不可抗力以及商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，5如果繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的。以上條件都滿足，便可以向法院申請解除合同或者確認(rèn)合同無效。

那么房產(chǎn)限購政策的出臺是否會構(gòu)成情勢變更？
其實(shí)答案不是完全確定的，限購政策嚴(yán)格來說分為限購和限貸。
限貸例如首付比例增加、貸款成數(shù)下降或不成。這類情況將會嚴(yán)重影響購房者的支付能力，繼續(xù)履行原來的購房合同必然將導(dǎo)致其陷入嚴(yán)重的財(cái)務(wù)困難時，可認(rèn)為合同目的已不能實(shí)現(xiàn)，可適用情勢變更原則；但是對某些投資性買房者來說，前述困難其實(shí)是可通過變賣其他房屋等途徑或者其他方式籌集資金，故原合同的繼續(xù)履行并不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性顯示公平，此時就不可以適用情勢變更原則。
限購則是房產(chǎn)新政影響購房資格。如本市將外地戶籍人員購房資格條件中的社保或個稅繳納年限由3年提高至5年，此時原有購房者沒有了購房基礎(chǔ)的條件，明確的不能繼續(xù)履行購房合同，導(dǎo)致合同目的無法達(dá)成，購房人以情勢變更為由請求變更或解除購房合同的，應(yīng)予支持。

中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)結(jié)語：像上述案子是屬于限購，可以被認(rèn)定為情勢變更，但并不代表買方一定不承擔(dān)任何賠償責(zé)任，要結(jié)合雙方在合同簽訂和履行的過程中的具體情況進(jìn)行分析。此時建議詳細(xì)的咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，更有效的減少自己的損失。

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