哪些情況下，需要做房屋質量司法鑒定？

京云律師事務所

2019-11-20 16:34:37

【摘要】關鍵詞：房屋質量維權，業主維權，買賣合同糾紛，退房糾紛文章導讀：當房屋質量出現問題時，在啟動法律程序，維護自己權益的路上，業主們經常遇到房屋需要進行質量司法鑒定的情形，那么房屋

關鍵詞：房屋質量維權，業主維權，買賣合同糾紛，退房糾紛
文章導讀：當房屋質量出現問題時，在啟動法律程序，維護自己權益的路上，業主們經常遇到房屋需要進行質量司法鑒定的情形，那么房屋質量司法鑒定是什么意思，在法律上又有什么作用呢？

一、房屋質量司法鑒定的類型
1、依據鑒定的目的，關于房屋的司法鑒定有施工質量鑒定、成品質量鑒定、環境變化對臨近房屋的損害鑒定和工程事故鑒定幾種類型。
2、在開發商與商品房購買者之間的民事糾紛中，經常遇到的類型是成品質量鑒定，也就是商品房主體完工以后，購房者發現施工質量、外觀質量或者勘察設計質量有問題。
3、根據司法鑒定使用的技術標準，大致可以分為四類。
第一類是規劃、勘察、設計規范；第二類是施工質量驗收規范；第三類是可靠性鑒定標準，用來評價結構的可靠現狀，包括安全性和使用性；第四類是管理的法律法規，如《建筑法》，《建設工程質量管理條例》，用來規范建設工程各主體的管理行為。
4、房屋質量司法鑒定的流程
中國業主維權網發現，司法鑒定不同于當事人委托鑒定，當事人可以在訴訟前，以一方的名義，或者雙方共同協商去委托鑒定機構進行鑒定。進入訴訟程序后，雙方當事人可以協商確定具備資格的鑒定人，如果協商不成的，由人民法院依法指定鑒定機構，或經雙方當事人一致同意，通過搖號或抓鬮方式確定。
5、房屋質量司法鑒定的結論
證據是司法公正的前提和基礎，司法鑒定作為證據制度的重要內容，鑒定結果就顯得尤為重要。
鑒定報告內容一般包含：報告說明、結論、數據、計算書、照片（證據）等。
對鑒定意見有異議或者人民法院認為鑒定人有必要出庭的，鑒定人應當出庭作證。經人民法院通知，鑒定人拒不出庭作證的，鑒定意見不得作為認定事實的根據。
6、司法鑒定費按照“誰主張，誰負擔”的原則，一般由申請鑒定方在提出申請時，或者在人民法院指定的期限內預交。雙方均要求鑒定的，雙方各預付一半。

二、相關案例
1、我們知道，根據相關法律的規定，在裝修過程中，如果發現房屋有很嚴重的質量問題，在協商不成的情況下，可以向法院提起訴訟。徐女士就遇到了這個問題，徐女士在2013年5月購買了XX房產公司的一套現房，房屋總價171萬元。根據《上海市商品房出售合同》的約定，該房屋有工程質量問題的，徐女士在合同約定的保修期內有權要求開發公司免費修復，除此以外，開發公司還須按修復費用的0.1倍給予補償。
2、在一審審理過程中，徐女士首先于2017年7月1日申請對涉案房屋是否存在質量問題，以及若存在房屋質量問題的具體維修方案進行司法鑒定。鑒定機構出具了鑒定意見，表示該房屋確實存在四項質量問題，并提供了建議修復方案。
3、10月9日，徐女士又申請根據前述鑒定意見對所需修復費用進行司法鑒定。另一鑒定機構出具鑒定意見，說明對房屋進行修復的費用為7萬元。

三、根據兩次的鑒定意見，結合合同約定和法律規定，開發公司應當承擔以下責任：
1.承擔修復責任。根據最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任，出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。結合雙方合同約定，開發公司應當承擔修復責任。且該修復應按照鑒定意見書中確定的修復方案進行。
2.承擔修復補償費。中國業主維權網認為，因為房屋存在質量問題，開發公司應承擔交付標的物不符合質量要求的違約責任，具體違約責任的事項及計算標準，應當按照雙方簽訂的出售合同約定進行確定。因此開發公司應按照雙方約定，補償徐女士修復費用的0.1倍的補償費。
3.承擔期間發生的損失。在修復期間，如果因為開發公司拖延修復造成了其他損失，在能夠提供充足證據的情況下，開發公司也應承擔賠償該損失。

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哪些情況下，需要做房屋質量司法鑒定？

王興華創始人、主任

景海競律師

樂祥立房產部主管律師

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