業主維權,質量問題,逾期辦證

文章導讀：辛辛苦苦攢錢買的期房，可是到了收房時確遇到變更規劃、樓不對板、質量問題等一堆煩心事，開發商交付不符合法定交房條件的房屋，購房者如何維權？法定的交房條件是什么？
 
開發商交付不符合法定交房條件的房屋構成違約
開發商按合同約定條件按期交房，卻無竣工驗收合格相關證明，能否不再承擔逾期交房違約責任？讓我們帶著這個問題先看一個案例。    
2016年10月31日，唐某與一開發商簽訂《商品房買賣合同》及補充協議，約定唐某購買一總價為112萬余元的商品房，出賣人應在2018年11月30日前交房，交付應符合兩個條件：1.取得規劃驗收合格證；2.有資質的房屋測繪機構出具的該商品房面積實測報告書。逾期交房將按約定向買受人支付違約金。
2018年11月5日，開發商取得房屋建筑面積測繪成果報告，當月27日，取得規劃驗收合格證。當月24日，開發商在報紙上刊登交房公告，并在30日通知唐某收房，但唐某以小區綠化、道路不符合合同約定等拒絕收房。雙方協商不成，繼而成訟。
開發商表示已按合同約定交房并不違約
法庭審理中，開發商表示已按要求對道路進行整改，唐某以小區綠地被隔離等理由拒絕收房不符合雙方約定，且綠化被隔離等因素并不影響唐某行使實際居住的功能。該案中開發商在2018年11月30日前已經取得規劃驗收合格證和商品房面積實測報告書，并按時通知唐某收房，因此開發商不存在延期交房的事實。
法院判決開發商違約
法院經審理后認為，我國相關法律和行政法規已明確，房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；交付使用的商品房應當經過竣工驗收合格并已在當地建設行政主管部門辦理工程竣工驗收備案，而此案中開發商是直至2019年7月4日才完成竣工驗收備案。因此開發商雖符合約定交付條件而未經過竣工驗收合格，仍構成逾期交付，應按約定的標準計付違約金。
 
律師分析
依據我國建筑法等相關法律的強制性規定，商品房交付使用的法定條件是工程質量竣工驗收為合格。
因此，合同約定的交房條件，實際上還應符合上述法定條件。合同約定的交房條件未明確上述法定條件的，即使具備約定的交房條件，業主仍可以房屋未經驗收合格為由拒絕收房。
我國《建筑法》規定，建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用；我國《城市房地產開發經營管理條例》也規定，房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；我國《住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產市場監管完善商品房住房預售制度有關問題的通知》還明確，交付使用的商品房應當經過竣工驗收合格并已在當地建設行政主管部門辦理工程竣工驗收備案。
該案中，雖案涉《商品房買賣合同》及補充協議未以竣工驗收作為交付條件，但依據上述相關法律法規的規定，工程竣工驗收合格是法定、強制性條件，即使未約定，但對購房者來說，未達到商品房交付法定條件的，就可拒絕接收商品房，由此所產生的法律后果由開發商承擔，造成逾期交房的有權要求開發商承擔相應的違約責任，符合法定和約定的條件時，還可依法或依約解除合同等。????
 
什么是法定交房條件？
1、《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條　房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。
2、《城市房地產開發經營管理條例》
第十七條　房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
3、《 商品房銷售管理辦法》
第三十條　房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。
 
京云房產律師團提示
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本文編輯：京云房產律師團 孟濤
 
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