近年來，國內商品房價格高居不下，為了擠壓房地產市場泡沫，各地房管部門紛紛對商品房加以限購、限貸、限售等重重枷鎖，于是購房者不約而同把眼光和金錢投入低價和無限制的小產權房市場。

　　小產權房是一個約定俗成的叫法，并沒有法律的明確定義，通常是指非集體組織成員購買的集體土地房屋，沒有國家統一發放的產權證，只有鄉鎮政府或者村委出具的證明或者由其發放的“產權證”。

　　由于集體土地政策幾經變化，全國各地現存著大量的小產權房，比如深圳，全市建設用地中，原農村集體經濟組織土地占比約為42%，然而土地確權率僅為 25% ，余下約300平方公里都是歷史遺留問題和違法用地。

　　與此同時，隨著城鎮化的深入推進，大量集體土地被納入城市規劃范圍內，小產權房也卷入了征收拆遷的浪潮，并由此引發了種種糾紛。下文將圍繞購房者最關心的幾個問題進行解析，以期對大家有所幫助。

一、小產權房屋受不受法律保護？

　　小產權房受不受法律保護主要看兩方面。一是看土地性質，二是看合同是不是有效。

太長不看版：違法建筑一律不受法律保護。宅基地房屋分情況，本村村民買賣有效，非本村村民買賣無效。

　　從土地性質上來講，集體土地上的建造的房屋一般分為宅基地房屋和占用耕地建造的房屋。在耕地上建房需要辦理土地的變更登記手續，如果沒有變更，就屬于違法建筑，管理部門可以責令限期拆除或者強制拆除。此時不論房屋是誰的，都不受法律保護。

宅基地房屋買賣分兩種情況。

　　一種是同村村民之間的房屋買賣。我國宅基地實行“一戶一宅”政策，按照集體組織成員資格分配使用權，集體經濟組織包括村民委員會和村民小組，只要是同屬于一個村委會的組織成員之間的房屋買賣合同就合法有效，受法律保護。

　　第二種是非本村村民購買宅基地房屋。我國法律法規對集體土地使用權的轉讓有嚴格的限制。早在1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中就強調，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。2007年，國務院辦公廳下發的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》明確：農村宅基地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。因此，如果是這種情況，房屋買賣合同會因為違反國家強制性規定而自始無效，這種房屋買賣不受法律保護。

二、合同無效影不影響拆遷補償？

　　隨著小產權房交易量和糾紛逐年增加，各級人民法院也根據審判實踐制訂了相關審判規則。

　　1.關于小產權房屋買賣合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。

　　2.處理原則主要為：第一，要尊重歷史，照顧現實;第二，要注重判決的法律效果和社會效果;第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。

　　3.具體到征收拆遷，在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成利益失衡。

　　4.拆遷實務中，總體來看都有一定的補償，但是標準不一，存量小產權房較多的地區，如深圳，可以達到接近本村村民補償，或者按照拆一換一的基本原則補償，其他大部分地區可以拿到房屋價值部分的補償。

三、購房者如何維權？

1.向買家主張違約責任

　　合同被認定無效后，購房者應當將房屋原狀返還出賣人，出賣人將收取的價款返還購房者。

　　如果購房者在居住使用房屋期間對房屋及院落進行了裝修、翻建、擴建，可以主張返還和補償。

　　損失方面，因為合同無效而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔。一般來說，購房者明知按照國家法律法規和政策，集體土地房屋不允許流轉買賣卻購買，應當承擔一定的過錯責任。

2.向買家主張分割拆遷補償

　　購房者并非合法的產權人，無法基于產權直接要求拆遷補償，但是小產權房購買人可主張從產權人的補償利益中分割。審判實踐中也支持此類做法。如2013年北京市高級人民法院《當前民事審判中需要注意的幾個法律適用問題》中明確：在確定賠償買受人損失時，如訴爭房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區位補償價格可參照拆遷程序中的評估結果予以確定。

　　綜合來講，小產權房要么是違法建筑，要么是違反土地管理法律法規而合同無效，投資價值低，潛在風險高，在征收拆遷中也存在很大的風險，購買需謹慎。

　　如果是為了使用居住，應在簽訂買賣協議時將權利義務約定清晰。如果是為了投資，應盡量避免“賭徒心態”，不要覺得政府管理部門會“法不責眾